viernes, 2 de noviembre de 2012

La DACIÓN EN PAGO, parte de la solución, NO LA SOLUCIÓN.



Todos los días estamos viendo en las noticias como se producen desahucios, como familias se quedan en la calle al no poder hacer frente a sus prestamos hipotecarios, ES UN DRAMA SOCIAL, por lo tanto entraría dentro de la órbita de los recursos humanos. Además quiero aportar mi granito, dando mi opinión. Ante esta situación se ha enarbolado la bandera de la dación en pago  y me gustaría analizar lo que supone esta vía.

Primero estableceremos qué es la dación en pago de la que tanto se habla en relación a las hipotecas: cuando no podemos hacer frente al pago de las cuotas de nuestro prestamos hipotecario el banco se queda con el inmueble en compensación  de la deuda que tenemos con ellos. No tenemos piso, no tenemos deuda. Podemos imaginarnos que durante X años  hemos pagado un alquiler.

Si es algo tan simple, toma el piso anula la deuda. ¿Por qué tanto alboroto? En nuestro Código Civil, en el artículo 1.911 dice que, del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos su bienes, presentes y futuros. La verdad el artículo es demoledor y suficientemente claro como para añadir nada. Pues bien cuando nosotros nos compramos un inmueble, si no tenemos suficiente dinero, pedimos un préstamos y dicho préstamo está garantizado mediante una hipoteca. Pues bien en la Ley Hipotecaria se establece como regla general la RESPONSABILIDAD ILIMITADA DEL CÓDIGO CIVIL, salvo pacto en contrario. Esto es que respondemos de la deuda contraída con el banco con todo lo que tengamos, como se suele decir estamos hipotecados de por vida.

Con la dación en pago, NOS QUEDAMOS SIN NUESTRO HOGAR, piso o casa. Es el mismo resultado que se consigue con el desahucio, estamos sentados en la vía pública,  la única ventaja que nos aporta la dación es que ya no tenemos la deuda con el banco, que, efectivamente no es poco en estos momentos  Mi pregunta es:

¿Qué hace un cabeza de familia con sus hijos en la calle? Con los desahucios o con la dación en pago estamos condenando a familias a la indigencia, a volver a vivir debajo de un puente. Eso no es la solución en una sociedad moderna, me niego a aceptar eso, estamos causando una fractura social de difícil solución. No podemos volver a los tiempos del Crac de la bolsa de Nueva York donde las familias enteras vivían en la calle y la gente saltaba por las ventanas.  

El Estado, con los impuestos que recaba de todos nosotros, debería asumir temporalmente el pago de las hipotecas de las familias que, al quedarse en paro, no pueden hacer frente a esos pagos, siempre y cuando sea su domicilio habitual. Señores cuando un familia deja de pagar la hipoteca no es porque no quiere pagar, es que lo poco que tiene lo necesita para sobrevivir, muchos en nuestros días, están en verdaderas economías de subsistencia por no decir de guerra.  En ese momento se firma un contrato entre el particular y la Administración para que, en cuando encuentren trabajo, se haga de nuevo cargo de sus cuotas y reintegre al Estado lo anticipado, sin cobrarles intereses, en plazos, en función de sus ingresos. Eso si es una solución, la dación en pago sigue desestructurando la sociedad al dejar a familias sin un hogar.

Es verdad, que en el Real Decreto Ley de 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos,  de manera supletoria junto a la dación en pago  prevé la posibilidad que se solicite quedarse como inquilino en el piso por un plazo de dos años prorrogables, pagando un alquiler. Pero si no tienes dinero para comer, ¿de dónde lo sacas para pagar el alquiler?  No olvidemos que todo se fundamenta en un Código de buenas conductas, al cual pueden adherirse voluntariamente los bancos. Creo que el Real Decreto Ley está plagado de buenas intenciones, pero al Gobierno le ha faltado la valentía de afrontar con más amplitud de miras este drama social.

Nos estamos endeudando todos para que los bancos puedan salir a flote, ¿Por qué no para salvar a las familias de la calle?

No quiero hacer demagogia con este artículo, diciendo que los bancos son los culpables de todo lo que nos pasa, así que se queden con los pisos y asuman las pérdidas. Eso crearía una gran inseguridad jurídica y tampoco sería bueno para nuestro sistema, que hasta ahora había funcionado razonablemente bien. Tenemos una culpa compartida entre los bancos, la Administración y los particulares, en algunos casos. Los bancos han dado préstamos, en muchas ocasiones, temerarios, cualquiera con la diligencia de un buen  cabeza de familia  no lo habría concedido, además las cantidades que daban eran en muchas ocasiones desorbitadas en relación con el bien inmueble, por lo tanto son responsables. Por parte del Estado, ahí meto al Banco de España que ha hecho dejación de funciones, son responsables. Y los particulares, en ocasiones, nos hemos metido en préstamos que era imposible digerir y lo peor hemos dado nuestro consentimiento, al firmar el préstamo, responsables también.

El que hoy en día pueda ir al banco a comprarse un piso, que pida que incluya en la redacción de su préstamo hipotecario la dación en pago como forma de resolver el préstamo y así romper con la responsabilidad personal ilimitada, en caso de no poder hacer frente a los pagos. Si nos negamos todos a firmarlo sin esa cláusula, al final tendrán que ceder o no venderán pisos. Evidentemente eso supondrá que el banco, si acepta, tasará el piso en su valor y nos dará un porcentaje de él, inferior a lo que hemos estado acostumbrados.

Ya que firmamos un nuevo préstamo no nos olvidemos de que las cláusulas suelo, esto es las cláusulas que evitan que el tipo de interés de nuestro préstamo baje de un porcentaje, son nulas en algunos casos. Esto es, el Banco tiene que haber cumplido unos requisitos previos, de información, con nosotros para que esa cláusula sea válida. Si en el momento de firmar exigimos al banco que las quite, evitaremos luego tener que ponerles una demanda.

En resumen, el Estado debe hacerse cargo, temporalmente, de las cuotas de los préstamos de aquellas familias que no puedan hacer frente a los pagos, al estar en paro,  sólo de los domicilios habituales. Se trata de salvar a las familias de terminar en la calle y no de lograr mantener las segundas residencias. Luego plan de pago en función de ingresos.  Así salvamos a las familias y mantenemos la seguridad jurídica. Establecimiento de la  dación en pago obligatoria para las hipotecas futuras o para, las actuales,  que sean claramente temerarias. En este último caso, ya encontramos alguna sentencia que apunta por ahí.


Un saludo.

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